“杭州现无产权铺面推广固定高收益 被疑变相融资”

经过记者徐杰从杭州出发

“你要买吗？ 不买吗？ ’老罗回到上海后反复思考。 去杭州一看，发现杭州九堡客运站旁边有很多商店在卖。 她说:“投资小，每年都有一定的利润，3年后见底的利润是9%。”但她烦恼的是，这一定的利润是馅饼还是陷阱。

据《每日经济信息》记者调查，杭州九堡客运中心周围分布着30多个专业市场，被称为“商贸城”、“市场”、“某中心”，它们具有相似的特点，规模巨大，其店面“固定”。

杭州九堡客运中心由于地理位置的特点，周边房地产发展迅速，而且这个板块上的商业房地产利用的是车站和地铁的“风成水起”。

上述大小30多个专业市场分布在杭州九堡客运中心周围，建设中的恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、杭州东大门商品交易中心、以及已经建成的红星美凯龙金茂mall、杭州中国嬴童用品城、中国轻纺城瑞纺联市场等

红星美凯龙金茂mall项目规模36万平方米，对外承诺其店面“小投资大收益”。 前两年的固定收益先行支付7%、8%，第三年到第六年保证收益为6%，第六年可以申请退店。 如果不退店，从第7年到第19年，收益的一部分开发商和买家将按1:9分成。

义乌小商品城的银沙联合市场规模也不小。 据现场工作人员介绍，市场整体的7成由企业自身拥有，剩下的3成对外“销售”。 在收益方面，前三年6%的见底收益，后三年7%的见底收益，而中国五金机电城前三年6%稳定的年收益从未重复返还，后七年保证了6%的年收益。

其他市场也“不甘落后”。 恒大国际建材家居博览中心，预约商铺后，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%； 第4年至第8年保底收益率为9%，超额部分按1:9分成； 从第九年到第二十年以实际租金的1:9分开。 杭州东大门商品交易中心、杭州中国幼儿用品城等也有较高的固定收益承诺。

3月29日，记者在现场看到，在这些专业市场所在的德胜东路，两侧道路上的路标被这样的招商广告占据。

这些商店承诺的“固定高收益”是陷阱还是馅饼？

杭州市江干区九堡镇政府有关负责人向《每日经济信息》记者表示，这些专业市场的土地性质主要有两个，一个是特殊用地，这样的市场有恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、红星美凯龙金茂mall、中国轻纺城瑞纺市场 另一个是村级居留地，开发商与当地村庄集体合作，企业占一定股份，村庄集体占一定股份，土地采用年限40年，这样的市场有杭州东大门商品交易中心、杭州中国婴童用品城等5个市场。

“土地是租来的。 》红星美凯龙金茂mall项目开发商浙江金茂实业快速发展有限企业相关负责人直言，这些商家只是实际转让了招聘权，企业和认购者也存在租赁关系。 根据该项目的《租赁认识须知》，转让的租赁期为19年，自年5月1日起至2029年12月31日止。

恒大国际建材家居博览中心的土地性质与红星美凯龙金茂mall项目相同，建在租赁土地上的商店无法销售，但该项目销售展示中心的现场大幅悬挂着“销售爆炸场景”的照片。 “一期100%，两期万人预约中！ 》的大广告站在路边。

中国嬴童用品城项目开发商杭州新客站商业城管理有限企业销售总监介绍，该市场土地年数40年，有整个项目的“大证”，但不能分割。 与购买者签订的是商店聘用权转让合同。 杭州东大门商品交易中心的相关人士也表示，与买家是租赁关系，租赁期为3年。

针对这种现象，杭州江干区的政府官员表示“都属于公司行为”。

“我们与预订者是委托经营管理关系，我们是被委托者。 》浙江金茂实业快速发展有限公司相关人士表示，“不存在销售，只存在招聘权转让，不存在售后服务。” 关于固定收益率，这位负责人说，这是一个商业条件。

杭州商业地产相关研究数据显示，杭州商店实际投资转化率仅为3.2%。 但上述专业市场承诺的店面固定收益率均超过6%，资深商业地产研究员、杭州胜商地产机构总经理方芳认为，这些专业市场“收益率虚高”。

方芳表示，目前，杭州这样的专业市场整体供应量已经很多，正如建材一样，杭州整体已经形成了新时期欧亚达和红星美凯龙三足鼎立的局面。 其实，一个专业市场采用的只是营销方法。 “进行包装可能有融资的成分，而不是真正的市场运营。 ”

相关法律条文也曾就不动产分割和集资作出规定。 根据央行1999年发布的《关于进一步打击非法集资等活动的通知》，将不动产、不动产等资产平分，通过出售其份额处置权进行高利率集资是非法集资。

浙江永联律师事务所律师刘轲认为，不排除变相融资的嫌疑。 他对《每日经济信息》记者说，这些项目大多不能从银行贷款开发，而必须从民间融资。 “光靠投资是有风险的，不会产生固定收益。 ”他还解释说:“目前能获得固定收益的只有存款和贷款融资，固定收益在形式上看似投资收益，但实际上是利息。”

刘轲律师表示，如果双方达成一致并发生固定收益率，法律通常认定双方为借贷关系，认购者只属于普通债权人。 虽然不排除项目成功，开发商能按期实现，但一旦项目失败，约定的固定收益就不太能保证。

来源：经济之声