“余丰慧：深圳等地楼市是回暖还是回光返照？”

本篇文章1272字，读完约3分钟

余丰慧

五一长假期间，中海地产、碧桂园等开发商提出降价促销，推出楼盘。 消息一出，数千人排队选房，开盘日现场遭遇千人抢劫，盛况空前。 据统计，4月底至5月初，上海、深圳、海南等地相继开始了新的住宅展会，参展公司明显比春季暖和。 最新数据显示，2009年4月，全国100个城市房价为每平方米8773元，比上个月上涨0.40%，其中77个城市房价比上个月上涨。 从去年同期来看，4月份部分城市还有不小的涨幅，深圳、广州、成都、武汉、重庆分别比去年同期上涨8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。 媒体得出的结论是，在历史上最严格的调控下，各地相继出台限购令，近期全国多个地区楼市开始呈现回暖趋势，房价居高不下的“牛头”依然难以打压。

但是，仔细分析后发现，4月份许多城市的房价与去年同期相比有所上涨，但涨幅大幅缩小，比上个月缩小0.5%以内，比去年同期上涨10%以上的人销声匿迹。 国八条出台后，各地限购令、房价调控目标等措施相继出台，房市成交量大幅萎缩，部分城市房价略有松动，投资投机受到一定抑制，出现自住型诉求持币观望等现象。 从房价方面来看，投资投机退出市场，提出住宅型诉求，但开发商不降房价，市场上关于房价走势的新闻繁琐混乱、下跌、上涨，整个市场混乱不堪。 但从某种意义上说，房价脱缰像野马一样上涨的态势得到了初步抑制，楼市调控取得了初步成效。

房企不当负担房价却不降反升，再加上去年获得了可观的土地，必须观察库存的增加、债务的上升、销售额的下降、现金流的不足、经营性资金的不足等困境。 根据wind统计数据，证券监督管理委员会领域除st企业外的113家房企全年一季度营业总收入和净利润均较去年同期下跌。 更值得观察的是，房企库存和负债较去年同期大幅增加。 13家房企整体库存达到9035亿元，比去年同期的6444亿元增长40.21%。 总债务突破万亿元大关，达到10458亿元，比去年同期的7403亿元增长41.27%。 库存和负债呈正相关，库存越多，负债上升越快。 住宅卖不出去，高价拿到土地不能马上开发，必然难以收回资金，债务直线上升。 在这种情况下，有实力的房企可能扛得久一点，实力弱的房企可能扛不住久一点。 而且，越承担风险，经营就越困难。

目前住宅市场拉锯的状态考验着各方面的智慧和耐力。 一旦开发者扛到最后，由于经济下滑等放松了管制，开发者就会取得最后的胜利。 但是，从目前情况看，再次倒退的可能性很小。 五一期间，温家宝总理视察北京保障性住房建设现场时，“三个坚定不移”发出的信号发誓将楼市调整到底，由此可见，深圳等“五一”期间，楼市火爆场面并非回暖，而是光返照。

笔者再次注意到，聪明的开发者目前有两条道路。 一是只有积极降价促销，才能把握积极性。 从中海地产、碧桂园等房企稍降价“抢房子”的场面来看，住房诉求巨大，关键是价格过高，如果降价，就能赢得市场。 二是积极投身保障性住房建设。 这个蛋糕不小。 此外，有必要提醒投机者，包括资本市场投资者和商业银行，要高度警惕住房企业高负债带来的巨大风险。

来源：经济之声