“部分房企融资价钱达20% 暗藏高风险”

由于房地产市场买卖双方长期僵持，房地产商承受的资金压力越来越大。 在开发投资增长率持续维持高水平的情况下，销售速度的减速直接影响开发商的定金和预付款的回收速度，银行贷款难以获得，加之开拓新的融资渠道已成为开发公司的当务之急。 据本报记者调查，目前发债和发行信托产品已成为开发商缓解“燃眉之急”的两条大渠道。

随着销售放缓，开发商的资金压力逐渐显现。 记者发现，虽然银监会多次重申加强房地产信托业务监管，但近期房地产信托仍呈上升趋势，开发商将房地产信托作为最后的“救命稻草”，疯狂融资。 业内人士表示，由于银根收紧，开发商难以从银行获得资金支持。 因为必须利用社会资金，以高利率发行信托产品。 这既提高了房企融资价格，也为未来市场风险高埋下了伏笔。

不动产信托密集发行

投资者张先生向朋友购买利润听起来很理想的投资渠道——房地产信托。 从产品介绍来看，该信托产品是上市房企中南建设起家的，募集信托规模不超过人民币4亿元，用于该企业南通军山半岛项目第三、四期的开发建设。 年收益率在8.5%—10%左右，预计期限为两年。 信托发起人承诺，第一还款来源将取决于南通军山半岛项目的销售收入。

“现在的不动产信托收益率在9%左右，比银行存款高，是很好的投资理财产品。 另外，上市公司大部分通过持股提供担保，风险相对较小。 ’一直关注投资市场的张先生说。 她还发现，最近可供选择的房地产信托产品特别多。

今年以来，许多大型房地产公司加入了信托发行队伍的行列。 3月-4月，湖北保利投资有限企业委托中银国际发行信托贷款，募集4-5亿元资金，用于其武汉保利华都三期项目(以下简称“保利华都三期项目”) )的后续建设，年收益率为8.7%—9.2% 4月，上海绿地集团也开始信托贷款，用于旗下的项目建设。 年利率为9.5%，一年来，投资门槛为100万元。

小型住宅企业在其他融资渠道受到阻碍时，更积极地发行信托产品。 记者在交银国际信托网站上看到，3月该公司发起的“罗社新城”信托产品为江苏华广置业有限企业募集1亿元，用于无锡“罗社新城”7号地块一期项目的开发建设，为其1年，年收益率为9.5%。 中融国际信托企业网站推出的最新产品“中融—滁州区御景园项目”信托计划也已出台，募集资金2.4亿元，用于股权投资滁州市卓耕起投资置业有限企业，预计2年内，年收益率为9.5%—13%

信托融资价格在12%以上

一年多的房地产调控对开发商的资金状况不乐观。 “银根越紧，银行贷款的入口现在只剩下一条缝隙，资金不足的压力使房地产企业喘不过气来。 信托这种融资方法很方便，所以很受住宅企业的欢迎。 ”。 一家证券公司的拆迁师告诉记者。

相关数据显示，今年以来房地产信托发行量逐渐增加。 1月，工商公司行业发行的信托产品数量最多，有101种产品，房地产信托46种。 2月，两者几乎匹敌，工商公司类信托发行78件，房地产信托发行69件。 3月发行了工商公司类信托43个，房地产信托超过工商公司类信托数量63个。

据益信托事业室统计，今年1-4月，信托企业共发行集合类房地产信托项目222个，募集资金722.11亿元，发行量比去年同期增长66.92%，募集资金规模比去年同期增长115.26%。 特别是4月，房地产成为信托的主要投资行业，设立规模和数量所占比例大幅上升。 当月信托市场设立了348种信托产品，设立规模达到575.56亿元，其中房地产信托产品设立95种，设立规模达到248.91亿元，比43.25%。 同时，4月房地产信托产品平均预期年化收益率为9.42%，大幅高于全部信托产品平均收益8.74%。

今年以来房地产信托收益率最高的是中融信托发行的“中融—仁文股权投资集合资金信托计划”，24个月来预期收益率达到14%，15亿的发行规模也是今年以来最大规模的房地产信托发行记录。

一位信托领域的人告诉记者，目前发行信托产品多为二、三线城市项目。 由于信托融资规模不大，数亿资金只能支持二、三线城市房地产项目的开发，上海、北京等一线城市房地产项目不容易通过信托融资获得所需资金。 目前，房地产信托的收益率通常在8 %~10 %之间，渠道费用所占比例为3 %~4 %，大型开发商的信托融资价格为12 %~15 %左右，小型开发商通常为18%左右，有些甚至达到20%以上。

高负债中潜藏着高风险[/s2/]

房地产信托产品的密集发行明显反映出房地产开发公司的资金压力越来越大。 受政策调控的影响，今年2-3月全国商品房销售面积增长率逐月下降，4月全国商品房当月销售面积和销售额分别比去年同期下降9.9%和11.7%，是去年9月以来首次出现同比下降。 从资金来源看，在开发投资增长率继续保持高水平的情况下，销售速度的下降直接影响开发商的定金和预付款的回收速度，银行贷款难以获得，开发公司的资金压力急需寻找新的融资渠道。

抱着这个“救命稻草”，一些房企似乎等不及了。 据新闻报道，年未过半，绿城集团融资“大跃进”已经上演。 过去4个月，华融国际信托、中泰信托、北京国际信托与绿色城市集团合作设立了3个信托产品，募集金额分别为3亿、2.57亿、20亿元，共计25.57亿元。 据不完全统计，今年前四个月绿城的信托融资量达到了全年的81%。

“以12%的价格计算，绿城发行的26亿元信托融资价为3亿多元。 对开发商来说，最大的风险是市场不好，房子卖不出去，负债率过高可能会导致公司资金链断裂。 ”一家证券公司的拆迁师说。 但是，目前要评估房企发行信托的风险有多大并不容易。 市场销售本来就不算太差，只要价格稍微宽松一点，就能取得好的销售成绩。

但是，对于近期房地产信托大行其道的风险，政府部门的担忧昭然若揭。 近日，银监会主席刘明康强调，必须密切监测目前房地产市场出现的新苗头，进一步加强房地产信托业务的监管。

业内人士表示，主管部门提出了严格的监管，但目前大型信托企业发行房地产信托产品并未受到任何影响。 中小信托企业应主管部门要求启动内部自查，第一是房地产公司获得信托融资后，不用于项目开发，抓紧土地扩张。

来源：经济之声