“端午京沪深楼市成交冷清 开发商捂盘硬扛”

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京沪深成交闲散信托继续输血

深圳的楼盘降价，市民通宵排队抢购

端午长假的上海只开了一个别墅项目，是二季度以来周末开盘项目最少的一周。 位于浦东的这座别墅大楼也只发售了89幢联合别墅。

追溯到上周，也就是5月30日到6月3日，上海只开设了两个项目。 另一方面，6月上海全市仅发售33个项目，环比5月开盘量预计减少28%，比去年同期减少18%。 其中，90平方米以下的小户型楼盘仅占7个座位，其余26个项目均为100平方米以上的大面积项目和别墅项目。 更值得注意的是，预计多达12个项目的总额超过数千万，占总交易额的近4成。

针对楼盘市场进入步伐放缓，上海一位楼盘销售代表指出，开盘量下降主要由三个原因引起。 一个是，一些开发商仍然对后市抱有希望，有意拖延时间。 二是5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期住宅资源消化后再推盘； 三是根据历史经验，端午假期一般卖不出去。

北京市场上趁端午假期推出了新盘，但同样成交冷却。 北京5个项目在端午期间启用，均价不到23000元，多位于大兴、房山等郊区。 位于丰台区的7克拉项目在节日期间正式开始。 预售均价23000元，当天开始的200多个套房现货到下午5点左右只卖18套，还不到总数的十分之一。

5月，北京楼市大范围滞销，29个项目平均销售率为31.1%，创年内最低纪录。 销售率超过四成的只有远洋一方和第一次常规赛两个项目，这两个项目都率先大幅降低了项目价格，因此吸引了众多买家。

北京楼市陷入胶着状态时，战略更灵活的深圳开发商率先高举降价大旗，进入新盘低价市场，众多市民彻夜排队。 由于政府出台的限价政策，深圳吸引游客参观园开园前均价12000多元，比市场预期低3000元/平方米，吸引了购房者的关注，开园前现场注册的顾客已经超过3000批，

6月4日招商观园开园那天，绝大多数房源都已出售。 据销售人员介绍，从一大早开始，购买者就在柜台上排队。 早上9点开张时，排队现场的买家有近300人。 这次的实际售价和以前的传言不同，平均价格在每平方米14000元左右，比市场价格下降了1000元。 整体节日期间，深圳市场很冷清，但由于降价的大楼横排(/k0 ) ) ) ) ) )市场有热点。

通过信托继续输血

5月份的不动产信托规模依然很高

尽管来自银行的融资已经收紧，资金链状况不容乐观，但由于开发商大力扩大信托、委托贷款、海外融资等多种融资渠道，资金状况没有像2008年金融危机时那样恶化，为开发商提供了继续抑价的基础，

据益信托事业室统计，今年1月至4月，信托企业共发行集合类房地产信托项目222个，发行量比去年同期增长66.92%，募集资金722.11亿元，募集资金规模比去年同期增长115.26%。 4月集合信托产品的资金投入房地产行业的比例达到43.25%。 另外，4月工商公司信托所占比例为24.76%，不少信托产品以工商公司为名，实际投入房地产业务，近几个月工商公司类信托项目持续增加。

好买基金研究中心数据显示，5月房地产信托仍是募股最多的品种，5月份54家信托企业共设立固定收益信托产品284家，统计包括175家产品总规模353.96亿元，其中投向房地产的信托募资96.24亿元，其他

房地产信托产品以高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了源源不断的资金来源。 中融信托发行的《创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划》预计产品期限24个月，年收益率9%至14%。 五矿信托发行的《荣腾商业地产投资基金信托计划》预计期限为18个月至24个月，年收益率为10.5%至13.5%。 3年期非房地产类信托产品的预期收益率一般在10%以下。

据业内人士分析，截至去年10月，房地产信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之间，10月以后达到6.60%，今年以来最低收益率接近10%的房地产信托产品不计其数，最高预期收益率从11%上升至15%。

宜信财富管理中心拆迁师表示，楼市限购令出台后，不少高净值客户将观察力转向房地产信托。 去年下半年以来，房地产信托的收益率越来越高，越来越受欢迎，特别是质量稍好的项目，在产品上市后的一周内空被抢购一空。 但业内人士表示，由于房地产信托收益率激增，投资的房地产项目收益率必然有更高的要求，项目收益率必须达到40%。 另外，考虑到信托企业的净资产情况，这种产品的扩大在空之间并不大。

委托贷款的异军突起

即使过了期限，难以偿还的状况也在持续[/s2/]

除了房地产信托外，委托贷款也成为房地产公司的另一个重要融资渠道。 根据今年一季度的金融数据，委托贷款增加了3204亿元，是去年同期委托贷款增加额的2.1倍。

截至5月底，除上市公司为相关企业正常经营提供的贷款外，今年以来，上市公司已通过银行发放17笔委托贷款，总额近14亿元，是去年同期的4倍。 其中，许多委托贷款借给了缺钱的房地产公司。 已经公布的贷款利率14笔委托贷款平均贷款利率达到15.8%，比一年期贷款基准利率上涨150%，其中最高的委托贷款利率达到21.6%。

中南建设5月27日宣布，通过江苏银行南京河西分行向金陵饭店贷款2亿元，用于企业经营资金周转。 借入期为一年，年利率为12%。 中南建设将在合同签订后一年内每季支付金陵饭店资金利息费600万元，每年共计2400万元。

一位商业银行内部人士表示，今年委托贷款数量大幅增加，利率明显上升，特别是向房地产公司发放的贷款急剧增加。 由于委托贷款是银行的中间业务，受托人不承担任何贷款风险，只收手续费，所以银行也想招商。 中国证券报记者也发现，大量民间资本通过委托贷款这一渠道流入房地产公司，部分委托贷款实际利率水平达到20 %~30 %，委托贷款逾期未偿还的情况仍在持续。

私募基金被房地产公司输血，境外资金也直达中资房企。 据标准普尔统计，仅今年一季度，中资房企已超过境外市场30亿美元，预计今年全年将突破百亿美元，很可能创下中资房企境外融资额的最高纪录。

仁地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、世茂房地产等中资房企积极开展海外融资。 中骏置业和华南城控股在海外发债，融资规模分别为20亿元和2.5亿美元，联合开发资金3亿美元，瑞安房地产融资35亿元人民币。

有专家表示，随着未来信托企业净资本可能告急和相关部门加强监管，信托融资渠道扩张空有限，随着委托贷款逾期不还的情况增加，私募基金对房地产业务的热情将逐渐消失 此外，海外融资风险也在上升，融资后上市住房企业的股权安全将面临一定的危险。 开发商难以通过信托、委托贷款、海外融资等渠道持续融资，根本措施还是要通过加快销售来回笼资金。

端午节期间，深圳有开发商打着降价的旗号，新盘低价入市，许多市民通宵购房。 但是，其他一线城市没有看到降价抢购的场面，北京、上海本来就没有买家期待的端午促销大战，开发商没有降价的意愿，大量新盘持续推迟发售，整体上各地楼市僵化，尤为冷清。

业内人士表示，目前开发商通过信托、委托贷款、海外融资等多种方式维持资金链，资金状况似乎没有2008年金融危机时那么糟糕，开发商咬紧牙关继续打压价格。 另外，很多开发商对楼市反弹抱有希望，万不得已，开发商很难直接降价。 但是，开发商很难通过信托、委托贷款、海外融资等渠道持续融资，防止资金链断裂的根本措施还是必须推进销售，加快资金回收。 (记者万晶) ) )。

来源：经济之声