“潘适宜：限购的行政色彩与行为色彩”

潘适

目前，在房地产行业，地方政府害怕讨论解释责任，房企老板害怕房价逆转，富人无处投资，穷人总是害怕误伤的政令限购纠纷不断蔓延。

在房地产公司的战术咨询中，笔者总是谈到限购的本质。 要理解中国式的限购，只需要理解行政的颜色和行为的颜色即可。 从战术上看，房企不必过分关注政令的限购，限购政策本质上是短期的，从战略上看，这只是房地产浪潮中的一股浪潮，也不必让房企过分着急购买政令。 限购无非是短期诉求的强行抑制，不要固执于利润的“云”计算，只需要计算自己的现金链能承受多久就可以了。

目前，以前传来的二三线甚至中小城市房价的快速上涨，引起了住建部和国务院主管的“高度敏感性”，决策层认为，一线城市因限购挤出的投机资本将进入人均收入、购房支付能力较低的二三线和中小城市，哟

关于经济调节，有主张对市场信任的理论和主张对政府信任的理论。 从经济调控过去的历史经验来看，无论是市场还是政府都很难独立承担完全调控经济运行的角色，只有市场和政府的组合调控是最好的。 但是，问题是，由于这个“组成比”没有基准，经济总是受这个“组成比”的影响而踉跄。

我们理解中央政府的政令。 为了实现中国经济结构的调整，限购比无限购要好得多。 即使没有大的效果，有效果也比没有效果好； 即使不会拖很久，头痛也总是一种选择。

与央行的货币政策相比，张五常说:“我不知道他们在说什么。 全都是胡说……泡沫是什么？ 泡沫是指一戳针就破。 虽说是中国楼市泡沫，但用什么都破不了。 中国的高楼泡沫是钢铁制造的，而且必须持续上升。 ”。

张五常教授这个观点有点张狂，但是有点启发性——中国的楼市泡沫到底是什么？ 为什么现在中国的楼市泡沫厚得连针扎都不会破？ 房地产提醒者许子枋认为:“中国楼市泡沫的本质是资本推动，也是资本冲动的结果。” 处理资本推进问题，央行通过调整存款准备金率和增资来处理的资本冲动问题(起因于中国人的追随性)，可以通过限购的行政政令强制加以抑制。 假设资本的推动力和冲动性衰竭了，那么大楼泡沫的皮是钢做的吗？

那么，为什么中国楼市的泡沫针打不破呢？ 其实，关键是一心一意地贯彻中央政府的管制政策。 由于房地产支柱的作用和带动性，中央政府的心理不是让楼市泡沫突然破裂，而是慢慢让人泄气。 因为这项行政法规的意图是控制楼市温度在零度和零度以上的区间波动。 但是，如果楼市温度总是在零度以上，资本冲动为什么会退潮？ 这就是泡沫不会破裂的深层原因。 否则，在像中国这样高度行政化的国家，揭露大厦泡沫还没有得到吗？ 别忘了20世纪90年代房地产调控，中国大地楼殍野的惨状。

没有降低购买和房价，本质上也有地方政府的思维方式这一特殊理由。 地方政府退出土地财政不能一蹴而就，地方政府基于自身土地财政的好处和财政压力，对房地产限购缺乏动力。 因此，中央政府的一张行政限购指令，一旦到了地方政府手里，就无意中发展成了行动表演。

基于这种不彻底的行政限购意愿，房价的下降也很困难。 而且，如果房价真的下降幅度很大，资本的追逐冲动就会变得资本的逃离冲动，房价的下跌让人措手不及。 到那时，房价下跌，泥石流全部下跌，地方财政、银行、地方政府融资平台面临崩溃风险，其危害性要难得多。

来源：经济之声