“何志成：房地产调控 “稳住”效果是主基调？”

何志成(农行总行大客户部高级负责人) )。

7月12日召开的国务院常务会议，提出对房价上涨过快的二三线城市采取必要的限购措施后召开的中央政治局会议，对房地产调控政策也表现出了坚定的态度。 下半年要多次坚持和抓紧调控房地产市场，建设保障性住房，与楼市调控相比，“决心不动摇，方向不变，力度不松”。

据各方面统计数据，进入7月后，一线城市房价一般略有下跌，但二三线城市房价仍在上涨。 由于资金紧张，货币和房地产调控政策微调的预期为“下跌空”，中小房地产商预计8月以后开始降价销售，个别预计将来破产。 并且，由于银行信贷规模受到资本金不足的严重制约，各商业银行下半年将努力缩小房地产贷款，开发贷款将接近零增长。 所以，据说即使没有限购令扩大的因素，下半年房价也会下降，现在如果有限购因素，房价的下跌也会加速。 因此，除刚性诉求紧迫外，改善性诉求应在房价下跌10%~15%后再考虑。

亚运村是北京二手房市场的风向标之一。 今年3月以来，亚运村房地产中介机构挂牌情况略有变化。 市场买卖双方的地位正在悄悄地转换。 以前卖家有时会涨价，买房的人每天都追着卖房的人跑。 现在偶尔看到房地产中介的工作人员打着招牌在街上走来走去，说明卖房子的人急需降价销售。

关于亚运村一带二手房价格走势，一家房地产中介机构告诉笔者，限购政策出台后，房价经过两三个月的观望期，开始缓慢下跌，目前较3月下跌10%左右，交易价格通常比挂牌价格低5%左右。 限购政策似乎确实有效。

笔者最近也访问了北京周边的一时二三线城市。 北京市实行限购政策后，北京经济圈的市、县、乡房价普遍上涨，但涨幅并不大。 例如，在距离北京大兴县新机场地址南侧15公里的河北永清县，目前开业的新楼价格比3月上涨了10%左右，达到了每平方米4400元左右。 据当地的不动产销售人员说，听说有购买限制的可能性，最近买房的人增加了。 这个房价在上涨，但比北京市内还要差8~9倍。 有点北京人也可以卖掉市里的房产，在永清县置换两倍左右大的房子，翻新后再买豪车。 现在高速公路更多地整修，轻轨铺在廊坊霸州附近，交通便利会让北京周边的小城市和县城买房子的人更多。

关于房价是否被北京人买，当地人是否反感等话题，笔者也询问了当地人，但他们的回答基本上是否定的。 要知道，开发北京经济圈不仅仅是给北京人盖住宅，还有永清县等许多高质量的商贸项目从北京逃难过来，建设高科技工业区和商贸城。 现在，北京不仅住宅太高，而且工业、商业用地也很高，房租越来越受不了工商业者。 将来工商业到北京周边避难是大趋势，因为房地产开发有可能成为产业转移的“先头兵”。

总之，当地人并不反感房价的上涨。 更何况，他们大部分都有住房。 即使有住房改善的诉求，他们拿到的价格也比北京人低得多。 (笔者看到的情况是，很多好地段、好楼层，都是当地人事先购买的，北京人只能从他们那里买涨价房。

二三线城市的房价今年有上升的趋势，但从经济学角度来看，价格洼地效应是最大的原因。 例如，在北京门头沟区，五年前的房价是一千多元，现在涨到了五六千元，但比市里便宜。 目前北京市四环内房价3.5万元/平方米以下的不多，但门头沟那边最高，为10000元。 会算账的人知道应该在哪里买。

当然，即使有客观原因，房价上涨过快也不符合经济的快速发展规律，肯定违背了目前中央的房地产调控政策。 未来的政策方面会越来越严格吗？ 房价会暴跌吗？ 从笔者的注意来看，并不是没有大跌的可能性，但目前只是“可能性”。 在笔者看来，目前的问题不是政策方面持续紧缩，而是房地产商对政策方面维持紧缩趋势的不理解、麻木不仁，心理和行动准备严重不足。

事实上，房地产严格化政策从去年4月初开始实施，各项政策相继出台，但房地产商的热情不减。 在北京等超大城市无法工作，到大城市周边的二三线城市继续大干，全国房地产投资仍以30%以上的速度持续上升。 现在，眼看着房子越来越多，银行的钱越来越少，老百姓的购买力和需求也明显下降。 这么多房子卖给谁？ 据报道，目前北京市约有11万所待售房屋，正在建设的住宅约有10万所。 专家估计，这些房子可以卖五年以上。 全国情况也差不多，上半年房地产库存增长约40%，房地产投资增量和销售增量差价约为3倍以上。 也就是说，建设3所住宅，只卖约1所。 这个趋势在下半年会向更坏的方向迅速发展。 库存过多，增长过快，是诱发房价暴跌的基因。

但是，支撑房价上涨的基本面因素也很有说服力，也有人观察到长期以来通胀预期带来的价值诉求越来越“刚性”。 目前，通货膨胀仍在加速，房屋建设价格大幅上涨，水泥钢材人工快速上涨，特别是装修价格上涨。 因为，未来房价有可能下降10%左右，但贷款利率上升30%以上，政策面越紧，实际贷款利率越高，越难获得，通过装修购买家具电器等，将来建设新的“房子” 综合计算，还是早点买合算。 因此，许多有改善诉求的购房者可能不愿意等待房价的下降。

在逼迫房价暴跌之前，政策方面是不是越来越严格了？ 很多人有这样的担心。

在笔者看来，房价暴跌应该不是宏观调控的目的。 目前，高层对楼市调控强调“决心不动摇、方向不变、力不从心”，首先是考虑到房价很可能会反弹。 房地产调控存在半途而废的风险，存在微观层面被削弱的风险。 说白了，现在不强调坚决控制，未来房价很可能再次上涨。

当前房地产政策之所以略有僵局，首先需要各方注意，但“稳定”这一年的宏观调控效应，应该是当前政策方面的主基调。 全国政协经济委员会副主任郑新立非常明白，房地产调控政策的目的是稳定房价，此后连续几年大幅度提高劳动者工资，以消化高房价，不会让房价暴跌到人人都能买到的地步。 笔者同意郑先生的意见。

来源：经济之声