“住房调控政策效果显现 一线城市楼市降温”

8月8日，北京房地产协会公布的数据显示，今年前7个月，北京新建普通住宅价格为每平方米13623元，比去年全年每平方米14847元下降8.2%。 另外，据北京市房地产交易管理网报道，目前北京商品住宅可售房源达到10.94万套，比上个星期的10.8万套库存多了近1400套……[/BR/] [/BR/] 据北京房地产业协会介绍，北京市房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“量到价变化”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实， ]

数据显示，1月至7月北京新建普通住宅平均价格为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。 二手房价格为18142元/平方米，环比下降2.2%。 7月有销售记录的新商品住宅项目170个，其中7个价格比上个月下降，161个持平，合计占98.8%。 本月新批商品住宅预售项目15个，其中5个低于前期或周边，10个持平。

北京中原地产认为，从7月开始，北京市已有110多个项目开工计划，其中大部分在郊区的奥运会之外。 这将在部分地区出现明显的供应潮，市场在达到供应高峰后，开始更明显的价格调整。 预计年末到明年初将有大量项目进入供应，供应量达到峰值2~3个月后，市场将发生明显变化。 / BR// HR// BR// HR// S2 /普通住宅的价格连续几个月下降

据介绍，自“北京十五条”调控政策出台以来，北京市房地产市场逐渐回归理性。 北京市房协从5月开始多次公布的统计数据显示，在稳定中下降的目标正在逐渐实现。

今年1月至5月，本市新建普通住宅成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降720元。 从今年1月到6月，新建普通住宅成交价格为每平方米13948元，去年全年下降6.1%，每平方米下降899元。 北京房协副秘书长陈志表示，价差的进一步扩大，意味着本市全年房价调控目标将实现。

今年3月底，北京市公布了全年房价管理目标——新建普通房价较去年稳定下降。 新建普通住宅是指容积率在1.0以上、一幢建筑面积在140平方米以下的新建商品住宅，以及经济适用房、限价商品房、定向安住房等保障性住宅。

据市相关部门统计，去年北京新建普通住宅的平均价格为每平方米14847元，这一价格也明确为房价调控的基准数字。 也就是说，今年北京新建普通住宅的价格必须稳定下跌到每平方米14847元的水平。 (北京日报) (/br/) (/h/) )/br/) )/h/) 8月8日，在万科、招商地产发表了半年的新闻，业绩喜人。 在严格的宏观调控下，今年上半年房企业绩如火如荼，大型房企业绩普遍不俗，但许多中小房企业绩下滑，部分跌幅超过100%。 据统计，仅北京一地，中小房企库存压力就超过3000亿元。 专家表示，在压力下，中小房企项目将率先进行实质性降价。 下一页[/BR/] [/BR/] 上半年的大企业喜小企业担心[/S2///BR/] [/h// ] [/BR/] 今年1~6月万科累计销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，比去年同期分别上涨76.7%和78.6%。 报告显示，随着四季度项目陆续竣工结算，全年结算量将明显高于上半年。 招商每半年发布的报告显示，今年上半年上市公司净利润16.68亿元，比去年同期增长39.68%。

上半年大型房企的业绩没有减少，而是超额完成了如恒大、中海等半年的销售目标。 但是，许多中小企业的业绩令人担忧。 根据发布的半年期新闻，滨江集团净利润下降40.16%，广宇集团下降45.68%； 渝开发下降45.68%，去年同期净利润达到4亿5300万元的嘉凯城，今年中期业绩为728万9000元，下降98.39%。

据某机构统计，今年上半年有10家房企预告净利润将下降100%以上，并预告其中5家将下降200%以上。 住宅企业的报告很美，但不是主要的业务实绩。 华丽家族( 600503 )净利润增长88倍时，主要依赖于根据多次子公司股权转让资产变动计算的数据。 / BR// h// BR// h /降价或第三季度后[/S2// BR// HR// BR// BR// BR///BR// BR// BR 占大型房企库存的比例约为35%，中小房企为65%，承载库存量为6.9万套，市值约超过3000亿元。

连锁房地产首席分析师张月如预测，下半年中小房企项目上市量将减少，三季度以后，中小房企项目将率先发生实质性降价。 广州日报、记者蒋悦飞

控制政策卓有成效:一线地区楼宇降温 [/BR/] [/BB/]

房地产业单位的银行结算账户数持续增加； 中西部地区环比增长率高于全国平均水平，房地产业一线地区单位结算账户数连续5个季度低于全国平均水平。

截至二季度末，全国房地产业单位银行结算账户数共计81.65万户，比上个月增长4.1%，比上个季度相同，单位银行结算账户总量比上个月增长0.3个百分点。

中部地区和西部地区房地产业单位银行结算账户数的环比增长率分别为5.3%和4.3%，高于全国4.1%的整体平均水平。 北京、上海、广东、江苏等房地产快速发展的一线地区房地产业单位银行结算账户数环比增长率连续5个季度低于全国平均水平，房地产调控政策对房地产快速发展一线地区的调控效果进一步显现。 [证券日报、闲立良

以上海为例，据佑威和楼市专项评估网报道，上周[8月1日-8月7日]本市商品住宅成交面积为12.71万平方米，与上周相比，

就新增供应面积而言，上周商品住宅新增供应面积为6.32万平方米，比上个月下跌62.54%。 上周取得发售预定证的商品住宅项目也只有4个。

佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅限购因“沪4条”关闭后，基于上周成交量“高位”出现45.78%的暴跌，均价。 同样，这种“政策不放松”的强烈信号，将进一步动摇一些开发商“以死扛”的决心。 (新民晚报，记者晏秋秋秋) next page

住房企业调查:钱包紧张的市场下行

王志浩刚摘下标题就完成了“渣打银行第三次中国房地产开发公司调查”。 这项调查在石家庄、成都、中山等6个二三线城市进行。 参加调查的30家房地产开发公司是这些城市的中小型开发商。 他们避开了全国性的大规模房地产开发公司。

“中国的房地产市场正在经历下行风险，但是还没有崩溃，情况并不是很糟。 这是这次中国内地房地产开发公司调查后得出的第一个结论。 ”王志浩说。 / BR// HR// BR// HR// HR// S2 /库存问题在二线城市[/S2// BR// BR/]/BR///BR///BR// [/BR// ]

王志浩认为，开发人员有不能放慢建设步伐的因素。 这些因素包括现金流诉求、对外显示收入和利润增长的必要性等。 大多数开发商的想法似乎是拥有土地，开发，销售，将资金“锁定”在土地上，这是少数开发商的方法。

在询问过去三个月的销量时，有13家开发商表示，行业同行的销售情况一直不好，有12家公司说还不错，只有7家公司业绩不错。 / br// h /购买限制政策发挥着威力。 19家开发商表示，这一政策严重打击了销售业绩，8家开发商略有影响，但销售依然强劲，只有3家开发商认为限购令没有任何影响。

供给不减，销路不好，库存问题严重。 在接受调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商的未售住宅超过了今年年初的预计。 三分之二的受访者预计今年的销售额将低于去年。 房地产商们预测销售额年均下降20%。

渣打研究小组根据土地转让收入预测，截至今年年底，35个主要城市的新建住宅库存约3700万平方米，相当于7个月的销售额。 事实上，在全国范围内，库存在年3季度末为正值，从那时起开始增加。 目前的库存水平约相当于3个月的销售量，与2008、2009年房地产市场下跌时大致相同。 / br///h///br// h /各地的库存程度不同。 库存问题集中在二线城市。 下一页[/BR/] [/BR/] 库存上升，新建价格下降 据报道，一些开发商已经开始降价销售，降价幅度约为5%，但最集中在没有提前销售的楼盘上(否则降价将引起购买该项目的前期楼盘业主的不满)。

在渣打的调查中，只有7家开发商表示，在过去的6个月中，该城市的新建住宅价格下降了。 10家公司表示价格持平，13家公司称价格上涨了1%~10%。

在二手房市场上，半数的受访者表示，城市的房价没有变化。 8家公司表示价格上涨了1%~10%，只有4家公司表示价格适度下降。

“大部分受访者认为，过去一个月新房价格稳定。 许多受访者还认为价格下个月将会稳定，但少数人评价未来价格将会上涨或下降。 ”王志浩说。

公司的受访者中有14家认为高端住宅的价格上涨速度比普通住宅快。

“情况表明，特别是在库存上升的背景下，今后几个月新建市场的价格将向下调整。 价格与地区有关。 由于一线城市几乎没有增加供给量，所以我想价格不会大幅跳水。 但是，在很多二三线城市，供需平衡有可能变大。 ”王志浩说。 / BR// HR// BR// HR// S2 /开发者的钱包有点紧[/S2// BR// HR// BR///BR/] 中国信托协会报告称，全年房地产相关信托产品发行总额为2860亿元人民币，相当于银行向开发商新融资的14.2%。 据益信托业务室( use trust )估计，截至去年5月，发行的信托产品总额上升至3260亿元人民币。

受访者中，17家知道其他开发商向信托投资企业借款，14家听说过类似情况。 开发商目前面临着更高的融资价格。 开发商表示，银行对房地产开发贷款的平均利率为8.8%，信托企业和其他融资机构的利率在10%至30%之间，平均为17.5%，是银行利率的两倍。 关于

开发者的现金状况，30家开发者中有22家感到紧张和担忧。 只有两名受访者表示，总体上开发商现金充足，资金状况良好。 但是，目前这些担忧得到了抑制。 只有20%的受访者认为，如果销售不转暖，开发者将在未来三个月内遇到严重困难。 (中国青年报(微博)、记者董伟) next page

[/S2/ ]管制持续力(房地产信托“堵住喉咙”(/s2/ ) )/) ) 更重要的是，一群中小型房地产公司将因此面临更匮乏的资金来源。

7月28日，据央行旗下媒体报道，“工行、建设银行将停止房地产信托业务，但农、中两行将在实际操作层面停止房地产信托业务”，银监会表示， / BR// HR// BR// HR// S2 /房地产信托增速或下跌/ S2// BR// HR// BR// BR///HR/[/H2/] 房地产信托的平均年收益率仍居各行业之首。

长期研究信托行业的经济学家孙飞告诉记者:“尽管第三方理财机构在销售信托产品，但银行是信托销售的第一力量。 银监会切断银行销售渠道后，今年下半年房地产信托增速可能明显放缓。 但这要看银行的执行力和银监会的决策力。 ”

建设北京分行的高级资产管理部门经理告诉记者:“我听说了不动产信托停止销售的事情，但还没有看到具体文件分发。” 其他几家银行的财富管理经理和理财计划经理向记者表示，目前没有销售的房地产信托产品。

要求匿名的国内排名靠前的信托企业经理向记者表示:“我们的企业业务多样，银行停止销售房地产信托或被监管部门暂停也不会影响自己。 但是，关于不动产信托业务，将来有可能发生明显的下跌。 / br// h///br// h// h// S2//真的很为难 我知道了目前与保障房建设有关的房地产信托产品仍然可以销售，但这部分产品的预期收益通常不会超过10%。

从事保障性住房建设的房地产公司负责人表示，目前国家持续加快保障性住房工程的建设速度，“如果切断了房地产信托融资的通道，我们公司真的很为难。 公司建设保障房，资金一直不足。 ”。

其实，5月份，银监会对信托企业进行窗口指导时，会在保障房的信托产品网上打开一面。 当时，媒体报道称:“保障房、经济适用房、城中村改造项目三类房地产信托业务没有停止。”

尽管还有充裕的时间，但试图将政府和剩余的不动产信托的份额拉入保障性住房建设队伍，一点也不能变革的中小住房企业的痛苦再次加剧。

来自银行的人告诉记者，凡已经停止销售的房地产信托项目，只要未达到发行规模，就必须将本金归还投资者。 “这意味着接受房地产信托融资的项目融资失败。 ”

但信托企业也可以利用第三方金融机构再次启动融资计划。 记者向多家第三方资产管理机构查询后，其代理的房地产信托产品明显增加。 而且，这些房地产信托产品仍然保持着很高的年收益率。 从

年开始，不动产信托的收益一直很高，最少维持着年收益的10%。 迄今为止最多有近20%的收益。 但是，在更加严峻的融资环境下，预计高收益将不断出现。 据记者调查，中信信托已经发行了最高年份预期收益达到25%的房地产信托产品，凯银投资和最高年份收益均达到25%的房地产信托。

来源：经济之声