“邓聿文：房价全面调整“最后一公里”将到来？”

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邓聿文

二三线城市首次限购令不久前在台州发布，日前又有报道。 对于未发布个别限购令就购买城市的地方行政负责人，住建部准备“协商”。 此前，住建部规定8月31日向各地方政府报告《房地产调控工作执行情况》自我调查结果的截止日期。 2/3以上的地方政府向住建部报告了自愿检查总结报告，其中包括几个实施限购措施的城市。

进入下半年，除中央加强房地产调控、限制二三线城市购房外，住建部近期也开始在全国40个房地产热点城市推进住房权登记系统和数据库异地联网工作。 另外，国家发改委主任张平近日向全国人大常委会报告上半年经济社会快速发展规划执行情况时重申，房地产市场调控决心要坚定不移、不走方向、不放松力量。 这一连串的行动和措施，传达其意图的信号非常确定。 也就是说，不管是什么因素，投机者和开发商都不应对房地产调控的放松抱有幻想。

为了实现房价稳定和下跌的目标，中央今年以来采取了“两面作战”的控制方法。 另一方面，采取了例如限购、房产税试点等做法，抑制了投机和投资诉求。 另一方面，通过增加住房供应，加大房地产投资力度，包括建设大规模保障房。 理论上，这种“两面作战”的控制方法，可以降低过高的房价。

房价的上涨有很多复杂的因素。 人们一般收入不高，职业生涯思维有问题，除了投机导致的不合理上涨外，最重要的有两个因素。 一是地方政府由于财政和gdp增长的需要，长时间缺席政府应该提供的保障住房的建设，将老百姓的住房诉求全部推向市场，开发商满足。 二是公共资源的城市分配不均匀，越是大城市、中心城市，越能获得比其他城市更多的公共服务资源。 前者是导致房价上涨的根本因素，后者是不同城市房价差异非常大的主要因素。

从经济角度看，调控房价不过是从诉求和供给两个方面入手。 在抑制投资和投机的诉求方面，如上所述，近年来政府采取了许多措施，其严厉程度史无前例。 而且，如果辅助增加市场的住房供应量，特别是建设具有价格特性的保障性住房，如果这种减少增加，理论上可以缓解目前市场的供需紧张，降低过高的房价。

目前，全国大部分城市限购期已近一年，北京快一年半了，已经在短期内超过了所需期限，向着中长时间化、普遍化迅速发展。 从7月份的统计数据来看，限购的效果正在缓慢显现。 70个大中城市新建商品住宅价格7月环比增幅连续3月缩小，接近持平。 其中，北上广深四大一线城市新建住宅价格环比停止上涨。 目前，一线城市房地产市场降温的迹象更加明显，二三线城市如果也加入限购，相信这一趋势将会相形见绌。

当然，为了尽早达到房地产调控的效果，有必要继续适当缩小货币政策，试行征收房产税作为住房持有的一环。 根据发达国家的经验，征收房地产税和房地产税可以为地方快速发展提供可持续的财政收入来源，地方财政困境一般被认为是促使房地产价格暴涨的重要因素。 现行的房地产税结构为“轻持有、重流通”，对抑制房地产价格上涨几乎没有帮助。 将房地产税从流通阶段变更为持有阶段征收，有助于投机者大幅提高持有房子的成本，减少投机行为，吸引合理的房费，合理回撤房地产价格。

正如流通行业的价格管理总是被“最后一公里”束缚一样，请自信在国家持续的房地产调控压力下，全国房价全面调整的“最后一公里”正在加速。

来源：经济之声