“楼市新政一周年 房企逐渐两极分化”

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4·17从“国十条”到“9·29”的新政，使得市场对房地产调控的力量和决心发生了质的改变。 那个时候，国十条曾经被指出没有新意，但9·29制定的一系列管制细则让公众认识到了这个管制不仅仅是一种形式，这个政策被冠以了“新政”的称号。

目前，距离929新政整整一年，记者通过采访梳理了不同房企的各种形态，众多房企在这一轮调整中逐渐转型，领域洗牌也不可缺少，开发商逐渐两极分化。

型号转换:

许多一线住宅企业的共同选择

9·29以后，在住宅市场前景不明朗的情况下，商业地产繁荣起来。 包括万科[简介最新动态]、保利[简介最新动态]等在内的以前就传到了住宅大企业，纷纷对外宣布“转型”。 从专业的住宅供应商开始，在商业地产和度假地产上投入大量的资金和精力。 以万科、保利为代表的a股住宅企业表示，商业房地产等持有型房地产占整体投资的20%左右。

事实上，龙湖房地产[简介最新动向]的销售情况已经表明，商业和度假地产有力地支持了其业绩。 公开资料显示，今年以来，龙湖房地产重点推出了位于重庆、成都和北京等地区的商业房地产项目，并且在烟台上市的度假房地产项目也暂时售罄。 据拆解人士介绍，龙湖通过西部地区的项目、商业房地产和度假项目的推出，极大地帮助了其销售业绩。

此外，随着一线房企转型，这是一年来上市房企管理层的频繁变动——据不完全统计，去年以来共有超过150名高管、离职和职位变动。

再次引起市场对商业地产兴趣的一件事是，近日，全球最大的私募股权企业黑石集团持有上海channel one购物中心95%的股权，以14.6亿元人民币出售给香港郑裕顿旗下的新世界快速发展有限企业。 这种行为被指出外资看空中国的商业房地产。

据报道，黑石拥有上述商业房地产项目只有三年。 在目前的市场环境下，外资投资国内房地产的持有年数缩短，在一定程度上反映了国内商业房地产项目。 因此，业内对商业房地产的前景进行了推测。

投机？ 现金？

“不动产+x”的概念被热炒

与大型房企着力于房地产的转型和持有不同，在a股市场上，规模和实力较小的房企正在探索以房地产+x的概念获取市场人气的突破。

早期为涉矿热炒的是宁波联盟。 作为一家进行房地产开发但业绩不振的综合上市公司，宁波联合在一家证券公司发布了锑矿储量和业绩预测研究报告后，股价连续3个交易日收盘，累计涨幅超过20%。

但是，随后宁波联合否认了上述研究报告的部分副本。 但是，宁波联合以锑矿石的概念带来了几次上涨行情，无意中开启了房企用矿山相关概念股炒股的“先河”

今年以来，中弘股、华业地产、天业股、多伦股、绿景地产、线下运营商、西藏发展迅速、万泽股及st兴业等多家房企因矿山相关行业受到市场追捧，纷纷引发涨停行情。

其中，有传言称多伦股份在黑龙江取得金矿和铜矿开采权，加之上海多伦路二期一号地块备受期待，其股份7月1日至8月8日期间，27个交易日累计涨幅达到136.63%！

但是，股价上涨后，投资者等方面传出的消息是，上海多伦公路地块转让、大股东大幅减持、董事长林建星辞职等一系列利好空消息。

8月8日，在德隆冬股价升至最高点后，再次开始了下跌之旅——截至9月28日，德隆冬36个交易日累计跌幅为38.77%。

事实上，8月以来，股价下跌的“房地产+x”绝不仅仅是美元股票。 华业房地产股价从今年3月开始上涨，从8月16日开始达到阶段性峰值——wind数据显示，3月16日-8月16日期间，华业股票累计涨幅达到111.53%。 但达到“顶峰”后，随后股价下跌，8月17日-9月28日，30个交易日累计跌幅达到35.10%。 同样因为房地产相关企业的绿色房地产，从6月10日开始股价上涨，同样在8月16日股价达到阶段性高点，之后开始跳水下跌。 8月17日-9月28日30个交易日内累计跌幅为20.38%；

同样被炒热的股票包括天业股票在内，2周内出现了5个涨停板，以复权后的股价计算，8月17日每股股价高达26.22，创下了10年来的新高。

最近，涉矿被炒的地产股之一是国兴产地，由于出现了矿产资源注入的消息，股价从9月20日开始上涨，一周内出现了两个涨停板，累计涨幅达到34.72%。 而且，随着企业否认注入这些矿产资源的传闻，企业股价第二天出现了5%以上的跌幅。

事实上，9·29以来，随着监管政策的逐步加强，上市住房企业常常被认为是空。 但其中，一些中小上市公司利用“房地产+x”的概念，股价经常被炒鱿鱼，成为一些上市公司股东借机套现的机会。 下一页

风险？ 机会？

保障房建设的困境

9·29新政中，最重要、被认为对整个领域影响最大的政策是保障房的建设。 年12月，中央经济实务会议确定，逐步形成保障性住房体系和商品房体系，也就是所谓的住房体系“双轨制”。

但是，保障性住房一贯由于利润率低、政策性强等诸多原因，房企参与意愿不高。 但是，在住房建设部坚持制定催收和相关优惠政策的情况下，市场也逐渐感受到了保障性住房建设带来的机遇。

今年以来，与“涉矿”主题素材一起广受欢迎的上市住宅企业的概念是保障性住宅。 首次开业、中天城投、北京城建等保障房建设“大户”曾备受市场瞩目，备受欢迎。

迄今为止，保障房的建设一度被视为“鸡肋”项目。 《证券日报》记者多次采访得知，资金退出机制问题是保障房建设中存在的两大亟待解决的课题。

以前，作为一时兴起的保障房概念股之一，有消息称中天城投以前因资金问题而停工。 作为保障性住房资金来源之一的地方债融资平台，因存在地方政府违约的风险而受到广泛质疑。

对保障性住房的退出机制也存在担忧。 中国冶作为保障性住房建设的首屈一指的中央企业，据有关人士介绍，他们几乎不参与两个限制性住房以外的政策性住房建设。 其中一个重要原因是，在建设公租房和廉租房后，地方政府对这类项目的回购风险感到担忧。 中国中冶官员对《证券日报》记者表示，公租房和廉租房对资金占用较大，如果政府推迟回购或违约，将对企业造成较大的资金压力。

但是，保障房的建设一定会有赢家[最新信息价格户型评价]。 9月8日，北京城建子公司计划向北京市保障房建设投资中心申请7亿元贷款，期限5年总融资价格为7.61%。 据悉，北京市保房建设投资中心由北京市政府设立，是市场化运营实现保房融资、投资建设、运营管理的机构。

抄底和被合并:

住宅企业的两极化

由于限购，一线城市住宅库存持续上升； 由于限制购买，以前流传下来的“金九”也褪色了。 截至9月28日，北京可售住房总量11.27万套的一项数据显示，由于成交惨淡，上海商品住房库存创2007年以来新高。

由于限购，富裕房地产率先宣布降低房价，降低全年销售目标； 也有消息称，由于限购，绿城最近被市场强调有信托融资风险，在新房销售率持续下降的情况下，绿城将从香港证券交易所退市。

绿城中国可以说是这个法规中风险最先凸显、“绯闻”不断的房企巨头。 传言称海航以30亿美元收购绿城，进一步引发监管部门调查信托风险的消息，随之传出绿城不排除从香港证券交易所退市的传言……

房屋企业巨头富力和绿城出现这种情况，很大原因是拆迁户表示，这两家公司的项目集中。 富力主要集中在一线城市。 绿城中国以杭州为大本营，首要项目集中在杭州和上海。 这两家房企的项目在持续限购中受到的影响最大。 特别是绿色城市，不仅因为项目比较集中，而且高端项目多，压力也最大。

在一线房企获得万科、保利，前者一个月在北京连续获得4块地块，在全国其他地方也屡屡被斩首。 保利地产保持了其一贯的扩张风格，除了在全国各地进行“东征西讨”外，还通过收购的方式将曾是中国兵器集团旗下子公司的世博宏业的所有蓟门桥地王项目纳入囊中。

在商业地产方面，soho中国行政总裁张欣认为未来12个月内银根将持续缩小，资金力量将显现，并有机会收购、收购。

据悉，截至9月初，房地产领域共发生80起并购案例，涉及交易金额228.7亿元。 收购数量和相关金额都突破了历史记录。 其中，仅8月份，房地产领域就发生18起收购行为，其中包括6起中央企业剥离旗下企业房地产业务并将其转让给对外的行为。

当时，9·29新政出台之际，市场监管的力度和决心还存在争议。 随着监管政策的逐步加强，特别是监管和紧缩货币政策的影响对开发商的资金和投资投机性诉求影响最大。 目前市场终于形成共识:房价“拐点”出现，领域集中度进一步提高是必然的。 / br// h /

来源：经济之声