“2010年上海豪宅重定格局徐汇滨江将成新兴力量代表”

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1月初上海豪宅市场发生的两件标志性事情可能预示着今年豪宅市场的整体走势。

第一，1月6日，媒体报道称，被誉为“上海最贵豪宅”的单价达到19万元1平方米的古北臻园23号楼，预售合同被取消登记。

第二，1月10日至1月17日一周，上海商品住宅周成交量下跌至全年最低水平时，恒盛尚湾、富海景花园取得销售成绩，周成交价格比上周上涨19%，全市商品住宅成交均价。 达到平方米的

第一太平戴维斯项目市场开发部高级董事朱兆荣表示，今年上海豪宅重新两极化，大部分豪宅价格停滞，但由于质量的提高，在成交平坦的市场上演了“华丽的行情”

特别是这几年，经过大规模的开发、建设，一点点的地区城市生活设施和商业的快速发展开始成熟，豪宅项目的整体价值被市场重新评估，这些板块成为了推翻豪宅市场的新力量，

世博会改变了上海豪宅的结构

中国指数研究院副院长陈晟对房价进行了极其深入的分析。 一个地区的房价与这个地区政府对城市开发的投入关系重大，每平方米的城市投入越多，地区的房价自然也就越高。

据来自业界的评价，今年的上海豪宅市场与世博会有密切的关系。 世博会举办之前，有许多城市基础设施的建设、完成、运行，世博会概念影响了上海滨江豪宅的板块，如徐汇滨江、浦东世博会区、南外滩等区，将迎来巨大的利润。

世博会不仅在举办期间成为游客最向往的地方，举办前众多城市设施的竣工、采用将迅速改变当地城市的面貌，整个板块、整个地区的价值将被市场重新评估。

实际上，只有属于世博会辐射圈的浦东三林，近期因大量城市设施建设而备受购房者青睐，房价暴涨，普通商品住宅均价达到2.55万元/平方米以上，中房美林别墅豪宅成交价格为5万元/平方米。

受世博会辐射的板块尚且如此，但与世博会近距离面对面的黄浦南外滩、卢湾滨江、徐汇滨江地区等地区受益越来越多。

以卢湾滨江为例，为迎接世博会，修复了浦路旧隧道，新建了浦路复线隧道，构成了双向4车道规模的越江通道。 此外，板块内许多高星级酒店和商场也以世博会前开业为目标。

与卢湾滨江板块相比，徐汇滨江区地区近期实现的市政利益因素越来越多。 总重量3220吨、长165米的倒台阶截面连续梁---徐汇滨江龙华港桥于去年11月实现了大闭合。 上层桥面规划了机动车道和路面电车道，下层桥面为行人和非机动通道，黄浦江南段形成了上海最长的绿色走廊。

另一方面，徐汇滨江首期工程3.2公里景观区将于年4月初步完成。 其公共开放空之间犹如外滩，保存着上海沿江工业的神韵。 区域内具有历史意义的大型飞机库、海关灯塔、水泥蒙古包、轨道、大型起重机等全部保存。

作为世博会配套服务的重点地区，徐家汇正在加速向徐汇滨江的增长。 作为轨道交通换乘中心的船场路站将建设具有商业购物、办公室居住等多种功能的cbd核心区。

世博会开幕前，黄浦江上有水上“蹦极”、滨江高架展望长廊、1500米多的水上自行车专用道、路面电车……新奇奇特的景观设施为人们带来了精彩的盛会，在这里为现代服务。

由于商业、景观、交通的全面提高，徐汇滨江在某些方面表现出了逼近其他豪宅板块崛起的迹象。

徐汇滨江押宝商业王牌

徐汇滨江虽然受到世博会举办的良好影响，但其中也有开发者自身的“功绩”。 与陆家嘴滨江的豪宅开发商相比，他们为徐汇滨江的城市建设做出了越来越多的贡献。

根据政府规划，徐汇区将徐汇滨江建设成徐家汇商圈扩张，拥有集居住、商务、休闲、旅游等功能于一体的综合性区域。 努力改变滨江地区的城市面貌，改造成上海滨江地区的另一个城市商业中心。

为了尽早将徐家汇商圈扩展到徐汇滨江，各大企业品牌开发商正在有限的住宅用地上快速发展大量的城市商业。 恒盛地产开发中的10万平方米以上威尼斯风情水岸商业街，已形成特色旅游商业名片的绿地在轨道交通7号线和12号线换乘枢纽船厂路站附近建设的大量商业设施和办公楼，希望引进徐家汇核心商圈的高质量商业、商务公司； 上海首家凯宾斯基酒店成功上传徐汇滨江，为这里未来的商业定位树立了标杆。永新集团在徐汇滨江复制了部分在徐家汇永新坊的商业，连接地区城市商业和徐家汇商界的核心。

值得注意的是徐汇滨江地区生产的豪宅，还是上海仅有几处拥有一线江景资源的地方？ 以海湾为例，南区楼皇“江钻”距浦江不到100米。 未来上市的北区，江景资源更加优越，绝大多数房子都是临江，从下到上一层可以享受“临江百米以内”的一线江景。

同为一线江景豪宅，位于陆家嘴滨江的汤臣一品屡创成交纪录，于09年11月再次上升至可怕的16万元/平方米。 与徐汇滨江隔一路的绿地滨江项目，其价格也依然为10万元/平方米。 相比之下，位于徐汇滨江的江景豪宅尚湾相对“低调”，保存了较大的价格上涨空之间。

随着世博会的举办和配套、改造的全面落成，徐汇滨江将进一步拉近与卢湾、陆家嘴等成熟滨江的距离。 届时，上海豪宅的市场结构必然再次经历“洗牌”，徐汇滨江也将成为最值得期待的看点之一。

扬·塔班

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来源：经济之声