“上海烂尾楼首次“脱销”地产企业无楼可改”

经过记者扬长号，上海

广州烂尾楼大面积“复活”，不过是全国楼市的冰山一角。 在北京和上海，烂尾楼重生记更是频繁上演。 北京“最大烂尾楼”的森豪公寓在2002年停止运营后，于2009年恢复运营，更名为“朝阳首府”并高价发售。 上海“第一烂尾楼”东海广场第一期办公楼被soho中国以24.5亿元拿下，每平方米的采购价格超过3万元……价格上涨，两地烂尾楼项目资源日益匮乏。 比起以前房地产市场的“恢复”，这次房地产市场的“恢复”似乎更疯狂。

经记者扬·特班在上海

今年3月，上海第一中级人民法院在浦东新区的14年间， 浦东外高桥地区最后的烂尾楼，有可能成为上海最后的烂尾楼。 / br// h///br// h /“大楼真好啊。 连烂尾楼都卖完了！ 》经常接触大宗房地产交易的上海千城投资管理有限企业董事社长刘承健昨天对《每日经济信息》记者感叹道。 很多以前从事烂尾楼买卖中介业务的经纪人表示，上海烂尾楼现在几乎已经“绝迹”，成为市场上罕见的东西。

到目前为止，上海经历了2004年、2007年两次房地产牛市，烂尾楼从未“缺货”。 现在突然消失可以证明，自2009年以来，楼市的“复兴”比前两次更疯狂。 / BR// HR// BR// HR /曾经上海[/BR/]/HR// BR//和其他城市一样，1997年爆发的金融危机在上海 例如，位于南汇的沈默荷兰园由开发商老板挪用资金打造了“烂尾”，而另一个柯维大厦也因同样的原因产生了二次“烂尾”。

2008年，全国房地产市场的宏观调控和全球金融危机，让上海的一点点项目变成了“烂尾”。 当时活跃在二手市场的建设项目至少有6、7个，其他许多项目都在以10%以上的年利率寻找融资资金。

实际上，从2002年开始，上海的烂尾楼就受到了投资者的关注。 当时黄浦区陆家滨路一带有许多由烂尾楼改造而成的酒店式服务公寓。 面积小，单价也不便宜，但因为总额低，所以很受年轻人和投资者的欢迎，经常很快就卖光。 通过

开发者嗅到烂尾楼的商机，成为了复活烂尾楼的专家。 从浦东金桥到上海的徐家汇一带，办公系统的烂尾楼改造成小户型的酒店式公寓开始销售。 产权式办公楼兴起后，长寿路一带的烂尾楼又成为快速发展产权式办公楼的最高资源。

当时，烂尾楼由于资金周转期短、项目回报率高而受到众多纯投资型公司的欢迎，但由于新的烂尾楼层出不穷，上海烂尾楼资源大量“再生” 但是，2009年末，年初，上海烂尾楼项目突然“消失”。

烂尾楼的专家关于

包装烂尾楼，中华公司是房地产领域最大的 这家上海本地房地产大上市公司，过去几年连续购买、包装、销售多个烂尾楼项目，在短时间内迅速盈利。

从2008年到2009年，中华公司包装和销售了宣传路上的福禧大厦、更名为华宁国际广场的罗克德维尔、静安寺万泰大厦三座烂尾楼。 以福禧大厦为例，中华公司只持有该项目一年半，从购买到出售，共赚1亿000万美元。

但是，拥有这么多资源的中华公司，现在面临着没有大楼的状况。 中华公司销售经理戴正芳对《每日经济信息》记者表示，目前上海楼市烂尾楼非常少，几乎不见了。

据中国房地产新闻集团拆师薛建雄介绍，去年乱入的各种投资开发机构基本清理了上海烂尾楼，目前剩下的要么无法分析产权债务，要么无法包装销售

由于烂尾楼供应不足，戴德梁行、第一太平戴维斯、中原地产等从事大宗房地产买卖业务的中介企业很少接触烂尾楼业务，各房地产机构的研究部门都很烂。 活跃在银行、房地产、证券、媒体等多个行业的房地产经纪人，很多投资者想买烂尾楼，但很遗憾现在找不到烂尾楼。

第一个设立专门收购烂尾楼基金的温州人林阿信也表示，近期上海没有包装新的烂尾楼项目。 他告诉记者，上海烂尾楼还在，但不能为了价格轻易出手，所以他现在购买烂尾楼的方针是“不强求”，等“价钱合适”再谈。

事实上，上海烂尾楼的收购成本确实不高。 soho中国去年收购了被称为“上海第一烂尾楼”的东海广场第一期办公楼部分，支付了24.5亿元。 该项目总建筑面积不超过8万平方米，每平方米平均采购价超过3万元。

林阿信说，上海烂尾楼虽有，但仍有待新的国家宏观调控。 只要国家收紧银根，新的烂尾楼也出现了。 / br// h///br// h /【烂尾楼的样本】[/br// h/]/br// h/]冒着危险，踏上诚邦别墅的优秀职业生涯 项目总销售额已经超过6亿元，远远超过1亿元收购资金和原项目股东授权的2.9亿元零利率委托贷款。 优秀的圣安德鲁斯超高收益也许可以证明上海烂尾楼缺货的原因。

半年来，1.74亿

[/h// ]去年9月，卓越的运营商为上海德天有限公司的110亿

一个多月后，优秀的运营商在上市招股证书中披露了上述并购的代价。 该项目可销售的第一期总建筑面积为54802平方米，按项目上半年平均售价30545元/平方米计算，预计收益将远远超过投入的资金额。

据中国房地产新闻集团昨天向《每日经济信息》提供的消息，截至今年2月，该项目4个月的销售总额超过1.74亿元。

记者于去年11月访问过该别墅项目的现场，圣安德鲁斯庄园项目已完全竣工。 这意味着优秀的运营商在收购完成后可能对工程施工行业的投资很少。 目前，圣安德鲁斯庄园还没有11373平方米的建筑面积出售。 按照项目目前33865元/平方米的成交均价计算，项目二期所有销售结束时，卓越运营商至少可盈利3.8亿美元。

除了已完成的房地产外，圣安德鲁斯庄园还有待继续建设的项目用地。 根据优秀运营商去年10月公布的招股证书，一期项目用地总建筑面积为30486平方米，其中可销售总建筑面积为24327平方米。 按33865元/平方米的成交均价计算，一期项目最少可获得8.2亿元的销售额。 / br// h// br// h /低价背后的高风险[/br// h/]/br// h///h//对世界来说是无用的白天 优秀的运营商以这样的低价获得这样的高收益项目的背后，有着企业可能面临的巨大风险。

《每日经济信息》与去年在招股书上公布的圣安德鲁斯庄园第一期面积和青浦区建设和交通委员会公布的不同。

根据当时的招股书，“一期总建筑面积30486平方米，估计其中可售总建筑面积24327平方米”2005年上海市青浦区建设和交通委员会批准。 的建筑面积为“一期开发商社建筑面积18934平方米，其中24幢别墅建筑面积18441平方米，公共建设配套面积493平方米”。

招生办证明称:“快速发展项目未经土地管理机关同意已停止运营两年以上，因此根据土地转让合同，我们的土地开采权不归政府所有。”

此外，项目还受到经济纠纷案件的拖累。 项目企业上海德天置业有限企业因违反上海策源房地产经纪有限企业2006年11月签署的协议，被后者起诉支付清偿损失150万元、代理费2120万元和其他损失2180万元，目前诉讼已进入二审阶段，上海诚邦别墅二期的5个住宅单位共计30万元。

事实上，“腐朽的建筑物”项目大多存在一定的风险。 也有媒体称，soho中国去年8月收购东海广场后不久，东海广场在转让给soho中国之前进行了多次交易，泄露了各种税费约6亿元。

中原地产拆师季峰表示，各种不明债务和有待清偿的巨额土地增值税，正是“烂尾楼”项目的巨大风险，但这也是项目原业主

北京50幢烂尾楼的九成“复活”三环内的价格为万

] [/h// ] ] [ /在北京的50幢烂尾楼中的价格

据北京市建委发布的烂尾楼新闻，2008年北京整个烂尾楼项目有50多个，但据媒体近期报道，近9成烂尾楼 市场上还有剩下的项目，但是价格上涨的速度越来越快。

整体的价格会上涨

] [烂尾楼的价格要看其位置、建筑结构等，从而扩大改造价格 ”北京亚豪机构市场营销部长郭毅表示，由于各烂尾楼情况不同，仅凭价格无法评价北京市场上新转让的烂尾楼价格是否比以前高。 “但有几件确实的事情是，北京烂尾楼的价格最近有上涨的趋势。 ”

北京工体4号的中宇大厦无疑最能证明烂尾楼的价格走势。

2006年2月，工体4日刚被拍卖，周边有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦刚刚完成转让，北京城乡当时的收购总额为1.2。

几周后转让的工体4号的拍卖价达到了5.1亿元，每平方米的地板价达到了11000元。 工体4号地块去年8月再次转让，价格上涨至9亿元左右。

据北京房地产拆房师介绍，北京烂尾楼的价格走势与周边土地的价格相同。

据北京中原地产研究部统计数据，北京年一季度土地转让总额为486亿，比2009年同期增长%。 溢价率达到120.8%，比去年同期上升5940%。 / br// h// br// h /收益率达到200 %/br// h// br// h /北京的烂

北京光耀东方于去年12月底收购北京西长安街旁边羊坊店路的海天中心，收购总额达20亿元，但项目总建筑面积仅为20万平方米，1平方米，

从绝对价格来看，海天中心每平方米的收购价格低于soho中国收购上海东海广场的价格。 事实上，其地理位置不错，位于二三环之间的海天广场，一公里范围内有中央电视台、多个部委机构，还有许多大单位的家属院。

更名为“光耀东方广场”的上述海天中心烂尾楼于去年12月26日开业，仅一天就卖完了559套房。 由于供应跟不上，开发者随后陆续增加了120套房的货源，结果很快就被空抢购一空。

据代理商北京亚豪机构营销部长郭毅介绍，海天中心的售价大致为2.8万元/平方米，由于这个位置将没有住房供应，房价有可能持续上涨 像

这样的热门现象在北京其他烂尾楼也可以看到。

“烂尾”7年霞光里15号，在继续建设中冶空云中心后，于2009年11月启用，办公楼平均售价28000元/平方米

因为尼龙而拖着烂尾的森豪国际成为朝阳的首府而生存之后，于去年12月中旬开场。 287套房的价格高达每平方米3万~4万元，但仍有近600名顾客在争抢。

很明显，不缺少买方的北京烂大楼，将为收购、包装的投资者带来巨大的投资收益。 戴德梁行的数据报告显示，如果处置策略得当，房地产牛市下，公司收购烂尾楼项目的收益率将达到150%~200%。 海天中心等个别烂尾楼项目的收益率高于报告中记载的数字。 烂尾楼样品最快发售“烂尾楼”: 30天内8亿日元 该项目还成为北京最早上市销售的“烂尾楼”。 / BR// HR// BR// HR /海天中心位于北京西长安街旁的羊坊店路30天内8亿元 据北京市房地产交易管理网消息，海天中心2004年获得预售许可证的办公室，共计28000平方米的办公楼a座，以3000元/平方米的价格出售。 s座和n座在2005年也获得了预售许可，但在2007年6月被法院没收。

去年12月，山东省出身的光耀东方投资管理有限公司宣布，将以20亿元的价格收购该项目。

当时，人们多年来都没有看到这个“烂尾”的项目。 据高力国际统计，受经济危机和高市场存量的影响，北京个别商场在过去6个月中的出租率低于50%，一些商家也在缩小开店规模。 华润创业将原来的新开店计划从300家减少到200家； 日本最大的体育商品零售商美津浓计划关闭中国内地的200家店铺。

但出乎意料的是，光耀东方广场于去年12月26日开业，一天之内559套房现货售罄。 在买家的强烈要求下，开发商纷纷抢购了120套房的货源空。 根据北京市房地产交易管理网提供的数据，海天中心成交价达到23679元/平方米，销售面积超过36000平方米，总成交额超过8亿元。

据资料，海天中心总建筑面积20万平方米，其中商业面积约10万平方米。 如果不计算前期和交接后的改造费用，按照目前的售价，表面上东方投资管理有限企业获得的投资收益将达到总投资的两倍以上。

“成为宝物”的生意经

腐朽的尾楼成为宝物的关键在于大环境

海天中心改建而成，成为包括酒店、公寓、办公楼、商场在内的高端城市的综合体。 其中12月26日开始销售的是15层的酒店式公寓，户型面积为40~85平方米。 目前，北京四环以内的房价已经超过4万元1平方米，但上述产品的2万多元定价显然具有相当的竞争力。

据《每日经济信息》记者介绍，从正式谈判到合同花了10天的时间。 合同完成后100天内，项目的形象包装和销售就完成了。

“我们在收购腐朽的大厦项目之前，多个运营团队会先行研究项目。 由专门的团队研究项目的商业运营管理，或者由法律团队研究项目的债务、产权等。 ”北京光耀东方投资管理有限企业董事长李贵斌表示，在收购烂尾楼之前，他们将派出多支团队，研究烂尾楼的收购价值和市场前景、相关法律、债务等危险，从而判断项目的投资价值，明确能否投资。 李贵斌表示，海天中心项目仅债权人就达到70多个，另有38个债务人，产权债务非常多、复杂。

即使是现在，北京市场上的烂楼项目也还有选择的余地。 李贵斌表示，企业目前正在洽谈北京地区的两座烂尾楼。 他说，未来几年商业地产的购买力增长有限，商业地产供大于求。 “基于这样的理由，关闭和烂商场项目增加，我们的机会也增加”。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”。 未经《每日经济信息》授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / BR// HR// BR /每次预约都要打电话[/BR// HR// BR// HR//北京: 010-58528501上海: 021-61283003

来源：经济之声