“一线城市房价难言泡沫 高端楼市仍有上升空间”

马骏记者从上海发行的

据国家统计局昨天公布的数据，8月份中国房地产开发投资和新开工项目均比上个月有所增加，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.08，7月哟

房地产市场正在回暖，但房价日益高涨也令人担忧。 中国的房价有泡沫吗？ 对此，中金企业首席经济学家哈继铭在最新的研究报告中表示，虽然房价高企，但一线城市的豪宅并不贵，目前的高端房价不能说是泡沫。

一线城市的房价根据泡沫

哈继铭的说法，房地产泡沫不是很容易定义的。 因为房地产的投资可以给未来的生活带来保障，所以房价不仅取决于未来有无现金流的支持，还取决于综合回报等因素。

就目前的房价而言，哈继铭认为，从一线城市二手房均价和一线城市居民平均收入来看，北京、上海两个城市的月收入比在6月达到了76%左右，这样高的比例自然让很多人感到一线城市的房价

但是，哈继铭指出，通过房价(月供给) /收入比分解来评价房价泡沫还有不足之处。 首先，在这样的解体中，没有考虑到收入阶层不同的人们购买的房子的价格和大小不同这一事实。 目前房价收入比高，可能是因为高档豪宅的价格快速上涨，从而抬高了整体平均房价，但中低价住宅对普通老百姓来说可能仍然处于合理的价位。 在这种情况下，被称为房地产泡沫的结论就有偏颇。 因为实际购买豪宅的只有少数超高收入者，收入低的不会购买超过月供给能力的房子。

其次，我国居民收入存在差异。 目前，北京、上海最高收入者的实际收入是最低收入者的13倍以上。 结果，这些城市的高端住宅价格迅速上涨，但广大中低收入者没有能力购买最便宜的商品房。 基于

以上两点，哈继铭认为，对高收入者来说，高端房的价格仍在合理范围内，未来高端房的房价将在空之间上涨。

高端市场仍在上升空期间

哈继铭特别比较了北京和上海两个城市的房价。 哈继铭表示，在北京、上海这一最重要的房地产市场中，按照90平方米二手房平均成交价格计算，最高收入的20%家庭实际月收入只有23%左右。

对不同收入购房者购买不同价位和大小房屋后的研究表明，北京今年1月至7月二手房交易主要集中在60万元以下的小户型，低价房屋占总交易量的70%左右。 120万以上二手房交易量只占总量的6%左右。 假设中等收入家庭购买60万元的二手房，中高等收入家庭购买90万元的二手房，高等收入家庭购买150万元的二手房，分别计算房价(月供) /收入比； 中等收入家庭月收入比为0.35，房价收入比为7.01； 中等收入家庭月收入比为0.34，房价收入比为6.69； 高等收入家庭月收入比为0.17，房价收入比为3.39。 每个收入阶层的实际住房贷款(房价)压力必须小于直观得到的整体平均数据。 哈继铭表示，考虑到北京集中了部分高收入者，未来北京高端房地产市场将处于一定的上涨空之间。

但是，关于上海，哈继铭认为，高端机房未来的上涨空之间取决于国际化程度和金融和高端服务业的快速发展。 从收入水平来看，上海和北京非常相似，但上海市房地产价格大幅高于北京市，是因为上海市外籍人员数量远远多于北京市。

相对于内陆房价上涨空之间更大的

北京，上海的房价让中低收入家庭无法承受:上海的中低收入者和低收入者(占总人口的40% ) 其他人的住房贷款(房价)压力也比北京大。 哈继铭表示，这可能与上海庞大的外国集团支撑着整个市场有关。 据

介绍，上海的外籍居民有30万人左右，而北京只有约7万人。 一想到上海未来将建设中国的金融和港口中心，越来越多的国内和国外高收入者将进军上海。 由于地理上的稀少性，上海未来上升空之间依然存在。

哈继铭认为，总体来说，北京、上海两个城市的房地产价格对中等以下收入家庭确实过高，但中高档住宅市场反而泡沫小，特别是北京的房地产市场。 从国际比较来看，北京的人均收入普遍低于发达国家的水平，但考虑到北京的房价收入比不比国际主要城市高，北京享有较高的人均住房面积，北京的房价比较合理。 对于内陆未来的房价，哈继铭更加乐观。 哈继铭表示，内陆地区低端房价上涨空之间更大，内陆地区房地产投资大幅增加将促进经济增长。 与一线城市和沿海城市相比，二三线城市的房地产潜力更大。 这表明，从房价收入比来看，二三线城市居民的实际购房能力远远高于北京、上海。 二三线城市今年的新到工商社面积已经远远超过一线城市。

针对高房价，哈继铭提出政府住房市场政策的重点应该是加强廉租房和经济适用房的建设，而不是打压高级房价。

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来源：经济之声