“楼市复苏迹象明显 回升基础尚不牢固”

经记者姜艳马超彦

房地产市场对宏观经济的作用不言而喻。 一个月前的四位专家在“每周末大论坛”上就房地产是否见底进行了讨论。 当时的总结观点认为，楼市出现回暖，房地产股上半年行情值得期待。 一个月过去了，股市震荡，但房地产股的普遍投资机会真的备受瞩目。

昨天，房地产股集团遭到猛烈攻击。 全天板块涨幅达到4.38%，多只股票上涨停止。 上升有各种各样的因素，首先是年4月国内房地产市场进一步回升，销量与去年同期相比，与上个月均呈现上升趋势。 此外，欧洲央行宣布将其基准利率下调至1%，进一步加剧了国内的降息预期。 来银行一段时间信贷充裕，加上商品住宅资本金下降的规定，房产商尝到了资金松动的滋味。

房地产业似乎面临着新的好机会。 未来房地产市场走势如何？ 2006、2007两年，股市繁荣，房市轮回会重现吗？ 本周“每周周末大论坛”邀请了中国房地产及房屋研究会常务副会长包宗华、国金证券首席经济学家金岩石、兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委、中投证券房地产领域首席拆师李少明，就房地产市场的最新动向进行了讨论。

海外市场

美国楼市企业稳定或经济衰退扶持

中金企业最新报告显示，近期，美国主要住宅市场量指标、示例 最新的待售住房指数还显示住房的fhfa房价购房指数、标普/case-shiller房价指数、成屋出售房价、新屋出售房价等价格指标也表明房价可能趋于稳定。 而且，美国财政部继续采取措施进一步提振住房市场。

美国房地产市场的急剧调整是目前经济衰退的根源。 如果房地产市场的成功触底，可以稳定抑制相关衍生产品的价格，降低金融市场动荡的可能性。 此外，新屋的销售和开工复苏有利于建筑投资和与房地产密切相关的其他领域。 房市企业稳定将大大提高今年3或4季度美国经济衰退的可能性。 相对于

，最近日本和香港的市场价格一齐下跌。 今年3月，日本住宅成交量价一起下跌，成交套数环比减少4.7%，套价环比下跌1.6%。 中国香港市场今年2月也有所下跌，其中个人房价指数下跌106.5，环比下跌0.3，成交量下跌，环比下降8.0%。

nbd :最近，海外房地产市场出现了不同的价格变化，但各地的资本市场都在上升。 发生这种情况的原因是什么，对国内市场有影响吗？

金岩石:美国住宅市场依然下跌，但下跌幅度有所减缓。 在市场最差的时候，美国每13家就有1家被拍卖，而现在每20家就只有1家被拍卖。 如果和奥巴马的新政有关系的话。 但是，美国楼市只是在交易量等方面保持稳定，放贷依然堆积在银行，问题并未解决。 (/br/) (/br/)鲁政委)日本和香港地区的房地产价格一齐下跌，也与上海迅速发展的国际金融中心有关。 从中国经济未来快速发展的潜力来看，上海金融中心的作用一旦显现，将削弱这两个地区的市场竞争力。

事实上，许多香港投资者已经开始关注是否在上海投资，从长远角度看，这种投资对他们有利，但短期价格是否见底仍需要数据证据。

对国内楼市来说，今年一季度市场销售良好的房子中，有六七成集中在总额100万以内的房子，同时多为二手房。 在上海这样的地方，100万左右的房子可能只能买外环。 不是很好的新建的房子。 如果销售集中在二手房上，对开发商的库存削减没有帮助，所以更危险。

中国的楼市和全球市场很少同步，但在上次下跌中是同步的，也出现了一定程度的暴跌。 有人认为未来的中国市场具有30~50年的成长性。

国内概况

4月楼市回暖持续的5月“地王”再现

数据显示，今年一季度全国房地产市场销售回暖趋势

进入月球后，市场最大的看点是土地市场的变暖和“地王”的再次出现。 原温州长运集团有限企业地块以19607元/平方米的成交楼价，成为今年迄今为止的“单价地王”。 大连金赛地有限公司以37亿4800万的总额获得了大连高新技术产业开发区庙岭村红凌路两侧的7个地块，成为当月的总额“地王”。

有观点认为，当公司取得土地的意愿开始上升时，房地产领域应该开始见底。 但是，有人认为目前房地产市场的“小春”只是一时的现象，不代表快速发展的整体趋势。

楼市在第一季度见底了吗？

nbd :今年前几个月的各种热门数据，能证明房地产市场见底了吗？ 还是只是花？

李少明:整个房地产市场在第一季度触底，可以从三个方面证明。 各领域投资增长率在一季度触底，销售方面自去年9月见底，成交价格也出现了在今年一季度触底的迹象。 (/br/) )/br/)金岩石) )房地产市场最近销量明显增加，但整体价格下跌。 如果说这是因为投资者是纯粹的费用而诉求的话，也就是说小户型、二手房等的销售上涨是刚性诉求的体现。 户型和二手房出现10%的上涨，无法确立整个房地产市场的上涨，行业在这个问题上出现了严重的多空分歧。

从房地产投资的角度来看，市场肯定有机会，但市场有可能进一步触底，上涨和下跌的概率是相等的。 但是，从长时间来看，肯定是在上升。

总结一下，城市中的高质量、中心区域出现见底的迹象。 例如，城市中心区大楼、水岸和交通热点区大楼等，这部分地区价格比较稳定，而其他周边地区价格上涨。

去库存化正在发展

nbd :既然房地产市场见底了，以前的去库存化趋势现在是什么状况呢？ (/br/) )/br/)李少明:去库存化正在进行中，现在，去库存化的趋势是否结束还不能简单地说。 (/br/) )/br/) )鲁政委)此前市场上曾表示第一季度的开发商库存削减效果很好，但有消息称从18个月下降到12个月，对此应该抱有一定的怀疑。

目前房地产市场只在3、4月活跃，但1、2月可以说非常平坦。 如果平摊这几个月的销售水平，在远不如前期的购买欲望下，市场是如何在短短的时间内实现原半年的销售库存下降的？

如果有这样的数据，无疑是“调整了分子或分母”。 调整分子意味着统计数据者认为市场销售效果好，调整分母意味着统计数据者认为市场库存没有预期的高，但必须质疑这个数据本身的可靠性。

资金压力开发商收紧的资金链得到缓解

截至今年一季度的统计数据显示，房地产领域全部资金来源比去年同期增长9.15%，其中自筹资金、国内贷款、。 增长

对此，一家证券公司的研究证明，开发商的资金最依赖筹资。 但值得注意的是，由于销售情况回升，房地产公司预售款正增长，同时国内贷款和预售款同比增速出现拐点。 这几个很重要。 一季度末扣除预扣账款后，房地产领域92家上市公司的负债率和净负债率分别比2008年末下降0.7个百分点和2.3个百分点。 这意味着开发商回收资金的力度增加，紧张的资金链压力得到缓解。

国务院通知释放房企资金

nbd :房地产公司的资金来源出现拐点了吗？

李少明:房地产公司的资金来源于去年10月见底。 从应收账款来看，今年一季度末92家上市公司的应收账款比2008年末增加了17.8%，而去年一季度末只比2007年末增加了5.3%。

鲁政委:“地王”的出现和土地获取意愿的上升是否意味着房地产商资金链的恢复？ 我认为未必如此。 从各种消息可以看出，任何大企业，如万科、金地等，在市场最危险的时候，自身风险都不大。 现在最重要的是哪个三线，甚至二线开发商的资金链是否齐全。 这方面由于缺乏最新的数据，不太容易注意到。 但是，正如我们看到的，那就是目前市场上走势较大的企业是一线公司。

二三线房地产相对较小，不能认为具有地域性，对轻视他们的影响很大。 事实上，任何房地产企业破产都会引起银行放贷，同时多为几亿、十几亿的放贷，影响非常大。

为了扩大投资诉求，最近国务院发布了商品住宅项目资本金比例下降的通知。 这意味着房企资金的重新捆绑，肯定会进一步提高房企的负债能力和滚动开发能力。

关注国务院新规细则

nbd :近日，央行表示同意当前信贷增长，继续保持充裕的流动性，加上国务院新规，开发商迎来资金松动浪潮，领域复苏。

鲁政委:各项新规对房地产商都有好处，一定程度上缓解了资金压力。 但是，必须注意的是，国务院的新规只讲了个大概，细则比较落后。 事实上，政府对房地产业的调整是从多种角度进行的。 由于房地产占国家固定投资的25%，从简单的思路看，政府要推动地方项目的繁荣，地方项目中的大项目没有动起来，住房市场一直以来投资停滞，通过对症下药，合理拉动。

股市反应房地产板块累计胜出涨幅近80%

据证券公司统计，今年年初至5月4日，a股市场房地产板块累计涨幅接近80 %。 从市盈率来看，房地产板块市盈率从年初的19.7倍上升到现在的34倍，市值从年初的1.98倍上升到现在的3.46倍。

房地产板块的走势明显赢了大盘。 如果房地产市场成交回暖明显，领域资金来源出现拐点，上市公司业绩提高，整个政策面仍给予该领域大力支持的结果。 方正证券的研究表明，房地产领域的基本面预计将继续改善。

房地产股投资机会大

nbd :当前房地产股的表现是否反映了领域基本面改善的情况？

李少明:房地产股提前反映了这种良好的态势。 2008年年报至2009年一季度报告显示，今年一季度销售回暖未出现在一季度报告中，预计今年房地产领域整体增长将超过市场预期。

nbd :你觉得未来房地产股的走势如何？ 是区域性地产股机会大还是全国性地产股投资机会大？

李少明:预计在第二季度，房地产板块仍将获得超额利润，维持“利好”估值。 应该说整个领域都存在投资机会，这没有明显的区别。 我们推荐三大经济体内的上市公司。

机会集中在四大类企业

nbd :对投资者来说，现在买房和房地产股，哪个划算？

金岩石:从短期来看，住房市场会上涨，但上半年可以买入股票； 但是，从长趋势来看，我认为下半年是买房的好时期。 这是因为，从去年的金融危机开始，房地产商的投资基本停止，未来楼市的供给一定会下降，国家的流动性注入还没有停止，楼市市长时间上升的趋势不会改变。 另一方面，股市和房地产市场之间存在着一定的相互关系。 也就是说，股市上涨影响房地产市场，一季度出现的房地产市场“小阳春”的行情就是这种互动的体现。

鲁政委:投资者如何把握投资？ 毕竟，从自身实力来看，房地产是一种自身投资，其本身具有杠杆效应，20%~30%即可获得，如果长时间投资，无疑是中国经济快速发展的大背景下稳健的选择。 但是房子的买卖价格很贵，买房子和卖房子都不容易。 相对来说，买不动产股票只需要电脑操作就可以了。 两者的区别还是很大的。

李少明写报告指出，房地产板块的机会集中在四大类企业。 快速开发型企业、基于快速开发业绩持续的高成长资源型企业，配置有望在领域好转后业绩迅速释放的土地不足区域型企业的资金提供型企业，有着被母公司和地方政府资金提供的利益。

未来展望

房地产市场的“脆弱”回暖基准发生变化

进入今年，房地产市场表现出色，但在领域调整时期，未来房地产领域的走势还没有确定 他认为，目前这种以投资诉求为主的市场存在“脆弱性”，房价有望下降，投资者持币观望，因此市场低迷。 2008年的现实表明了这一点。

“新政”中住房供给结构发生变化

nbd :那么，如何看待和分析当前房地产领域的形势？

包宗华:拆解房地产市场形势需要考虑我国“新政”的几个变化。 2006年以前，在我国每年的住宅建设总量中，经济适用房占4%~6%，廉租屋不到1%，大部分为商品房。 迄今为止的问题是房价过高、大型住宅比重过大、建设规模过大等。 能买到大型高价格住宅的，首先是高收入者。

现实中，大部分高收入者已经拥有住宅，一个身体拥有4套住宅并不常见，他们不一定长时间居住，那也是在浪费。 中低收入者买不起房子。

今年以来，相关部门紧紧抓住中央政府投资建设保障性住房的机会，新建经济适用住房130万套，着力处理260万户低收入者和80万户其他困难家庭的住房问题。 如果这个“新政”得到贯彻实施，我国的住宅供给结构将会发生巨大的变化。

nbd :衡量房地产市场变暖的标准是否应该改变？ 包宗华:好的。 如果有人把几年前商品房的建设量作为拆解市场是否“变暖”的标准，我认为是不科学的。 房地产市场去库存的过程一直在持续，有专家认为减少房地产库存的唯一方法是降低价格。

政府对房价水平

nbd :你认为现在的房价怎么样？

包宗华:现在中低收入者也买不起房。 2005年，我家对面的楼盘每平方米7000元，2008年变成每平方米20000元。

在收入方面，收入水平最高的是高收入者，超过了房价的上涨速度，在金融领域尤为明显。 高收入者的“高层”，每年可以用充裕的收入买几套住宅的高收入者的“中层”，10年内有能力购买多套住宅的高收入者的“低层”，至少10年内有能力多买一套住宅。 中低收入者收入水平的上升率远远低于房价的上升率。

在我所知道的城市，建设了2000多套经济适用房，售价也定为当地房价的70%，但依然不能出售。 为什么呢？ 反正老百姓买不起。 因此，政府应该根据中低收入者的住房诉求，抑制房价上涨和下降水平，满足中低收入者的实际住房需求，达到稳定市场、持续快速发展的目的。

鲁政委:现在市场上甚至认为房地产价格直接影响经济，如果房地产价格上涨，经济就会复苏，这其实是错误的。 住宅市场稳定不是说经济见底，宏观经济不好也不是说住宅市场不好。 降价肯定能去库存，但不一定只有降价是去库存的唯一方法。 房地产市场本身就是靠预期的地方，无论是一开始大家像买白菜一样买房子，还是突然集体降温，楼市几乎没有成交，都证明了预期的重要性。 被认为价格会上升或下降。

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来源：经济之声