“IPO前景未测恒盛地产迎来资金链考验”

上海

5月21日，上海某房地产机构向《每日经济信息》报告称，上海豪宅项目——恒盛房地产旗下的尚湾豪宅遭遇外资投资者撤资，近100多亿元豪宅的“订单”被取消。 6月23日，本报记者再次访问尚湾豪庭，获悉由于开发商迟迟不推出退房源中的中小户型，该楼盘于5月1日至6月24日仅售45套房源。

“惜售”是否意味着开发者不缺钱？ 调查显示，恒盛地产实际上对资金很渴望。

退房方涉嫌“惜售”

尚海湾豪庭退房当天，作为该项目的代理机构的深思域营销总监周俊出乎意料， 他接受本报记者采访时表示，被退房的源头大多是中小户型，销售难度比销售的大面积套型要小得多。

6月24日，记者来到尚湾豪庭采访，称中小户型尚未供应，销售的仅有220多平方米的4间房间，总额达700多万。 销售人员表示，中小户型还不知道什么时候供应，即使上市，“总数量也只有30套以上，不一定能买到”。

上述机构的统计也证实，从5月22日开始到现在的一个多月间，尚湾只销售了面积133平方米的2间房，其他为3间、4间大房子型。

拆散这个行业的人，尚湾使用上述手段进行“销售管理”，目的是首先出售卖不出去的大型住宅型。 根据中国适宜居住的数据，尚海湾有1~5间房间和复式等不同户型。 其中，1间和2间分别为120套和124套，3间达到368套，4间224套，5间和复式分别为104套和55套。

开发商似乎并不是“不缺钱”

尚海湾豪庭的“惜卖”，而是开发商永远不会缺钱。 但是，事实并非如此。

退房公布三周后，上海实业控股有限公司( 00363，hk，以下简称上实控股) )于6月11日与恒盛房地产控股有限公司(以下简称恒盛房地产) )签署了一系列协议 3年后，恒盛地产有权通过旗下子公司回购该项目，期间预计实际控股公司将获得股权收益9亿元，年~年收益分别为3.6亿元、3.6亿元、1.8亿元。

这份投资协定被外界视为变相抵押借款，地产界对此一无所知。 但在目前的市场环境下进行“高利率”融资暴露出恒盛地产对资金的渴望。

与2007年相比，房地产领域的融资环境要宽松得多。 国务院刚出台政策，允许开发商在商品住宅项目中自有资本金比例降至20%，且3年贷款利率降至5.4%。 业内人士表示，恒盛地产如果不是其他找不到更便宜的钱的融资渠道，绝对不会以3年内达到9亿元的变相利息(股权收益)向上实控股融资20亿元。

根据房地产网的报道，恒盛房地产目前的总贷款为68.7亿元，其中45亿元将在一年内到期，另外，年资金支出将达到120亿元。

会再次前往香港ipo

。 因为钱不够，恒盛地产一直希望去香港ipo。 恒盛地产执行董事、总裁程立雄曾向媒体积极透露，descia、高盛的联属人、dbrealestate (德意志银行房地产基金)已经成为恒盛地产的战术投资者。 推荐人现在也是德意志银行和摩根大通。

2008年6月16日，恒盛地产在香港开始路演，预计7月中旬上市，获得约10亿美元的融资，但最终未能实现。 一位分析师表示，这是受行情影响，恒盛地产很可能会按资本折扣定价50%。

最近，恒盛赴港后ipo的谣言再起。 程立雄曾表示将选择合适的时机进行ipo，但目前日程还没有确定。

融资前景不容乐观

无论如何，恒盛地产的融资能力都将受到市场的考验。 恒盛地产与目前在香港上市的主要房地产企业如富力、保利、中海、绿城等相比，在规模、销售额、利润额上存在差异。

目前还不能从公开渠道了解恒盛地产的年销售额。 据中国宜居不完全统计，最重要的业务是上海恒盛地产，旗下尚湾、阳光威尼斯、阳光巴黎等4个上海楼盘今年签约销售额约41亿元。 这与龙湖、恒大等拟在香港上市的准房股份公司相比，差距很大。

关于土地储备，恒盛地产执行董事、总裁程立雄表示，企业目前销售的楼盘约10个，2009年建设面积约110万平方米，土地储备约1500万平方米，上海、北京、天津

对该企业的评价是，在香港上市的房地产公司中，恒盛房地产的规模接近中新房地产、奥园房地产等房地产企业。 目前公布的奥园地产地，截至昨天中午收盘，每股仅为1.940港元，其每股净利润达到2.46港元。

虽然香港股市比以前明显好转，但仍有许多内地房地产股的价格低于净资产。 面对净资产的大幅割让，恒盛依然急于香港ipo吗？ 《每日经济信息》将继续受到关注。

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来源：经济之声